Sfatare gli stereotipi sulle case mobili potrebbe renderle un nuovo volto dell’edilizia abitativa a prezzi accessibili

L’Università di Toronto fornisce finanziamenti in qualità di partner fondatore di The Conversation CA.

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Quando si sentono le parole “parcheggio per roulotte” o “parcheggio per case mobili”, cosa viene in mente? Criminalità? Povertà? Vulnerabilità ai disastri naturali? Queste immagini negative riflettono lo stigma, rafforzato dalla cultura popolare, che molti abitanti degli Stati Uniti attribuiscono ai parchi di case mobili, il nome ufficiale di queste abitazioni secondo gli standard federali adottati nel 1976.

Oltre 20 milioni di americani vivono in case costruite, un numero superiore a quello degli alloggi pubblici e degli alloggi in affitto sovvenzionati a livello federale. Eppure molti, tra cui urbanisti e ricercatori di alloggi a prezzi accessibili, considerano i parchi di case popolari come un problema. Noi invece li consideriamo parte della soluzione alla crisi abitativa.

Siamo studiosi di pianificazione urbana che studiano la vulnerabilità climatica, lo sviluppo economico delle comunità e l’equità nell’uso del territorio urbano. La nostra ricerca suggerisce che gli stereotipi sbagliati rendono ciechi gli studiosi e i politici di fronte alla possibilità che le case mobili possano contribuire ad affrontare la crisi degli alloggi a prezzi accessibili e il cambiamento climatico. Ecco alcune percezioni errate su questa diffusa forma di abitazione.

Stereotipo 1: le case mobili sono scadenti

Molte persone pensano che le case mobili siano costruite male, anche se queste strutture, a differenza delle case costruite in loco, devono soddisfare gli standard di sicurezza federali dal 1976. Questi standard di sicurezza sono stati aggiornati periodicamente, spesso in risposta a disastri. Oggi, le nuove case costruite in fabbrica e ben installate sono paragonabili a quelle costruite in loco per quanto riguarda la resistenza al vento, agli incendi e ad altre minacce di disastri.

Rispetto alle case costruite in loco, le case fabbricate costano la metà per metro quadro, in parte perché è più facile, più prevedibile e più economico costruire case in fabbrica. Molti dei problemi di qualità associati alle case costruite derivano dall’installazione delle case, dalla manutenzione del parco e dalle infrastrutture. Per quanto le case siano ben costruite, i residenti possono soffrire se vengono installate su fondamenta instabili o se i proprietari dei parchi lasciano che le infrastrutture idriche, fognarie o elettriche si sgretolino.

Stereotipo 2: i parchi di case popolari sono sempre sfruttatori

Sebbene molti residenti di case popolari siano proprietari delle loro case, potrebbero non essere proprietari del terreno su cui si trovano. Questo può lasciarli alla mercé di proprietari e investitori predatori. Nonostante l’etichetta “mobile”, spostare le case fabbricate è difficile e costoso, quindi i residenti dei parchi di case fabbricate non possono trasferirsi facilmente quando i proprietari lasciano che le condizioni si deteriorino, aumentano gli affitti o sfrattano i residenti.

Ma ci sono alternative. I residenti di oltre 1.000 parchi di case mobili negli Stati Uniti hanno acquistato congiuntamente i loro terreni, creando comunità di proprietà dei residenti.

Questo modello cooperativo dà ai residenti il controllo sulle loro case e sui loro quartieri. I parchi di proprietà dei residenti preservano l’accessibilità economica e aiutano i residenti ad affrontare i propri problemi, compresa la vulnerabilità ai disastri causati dal clima.

Stereotipo 3: i parchi di case mobili non sono urbani o densi

I parchi di case mobili sono spesso considerati rurali e a bassa densità, e quindi irrilevanti per le esigenze abitative urbane. Tuttavia, il 61% di tutte le case mobili si trova in un’area metropolitana e l’8% nei centri urbani.

La densità di queste comunità, in genere da otto a 15 case per acro, è spesso superiore a quella dei quartieri vicini. A Houston, ad esempio, molti parchi di case popolari sono situati in aree suburbane vicino al quartiere centrale degli affari. In molte città, anzi, la zonizzazione locale limita la densità dei parchi di case mobili.

Il parco di case mobili Rancho La Mesa a Sunnyvale, in California (a destra), è più densamente sviluppato dei quartieri residenziali unifamiliari adiacenti (a sinistra). Google Earth , CC BY-ND

Stereotipo 4: i parchi di case mobili sono unici e disconnessi

I critici spesso affermano che i parchi di case popolari sono scollegati dai quartieri circostanti. In realtà, questo modello si applica alla maggior parte dei quartieri residenziali statunitensi costruiti a partire dalla Seconda Guerra Mondiale, comprese le comunità recintate e i cul-de-sac. I residenti di queste comunità apprezzano la privacy, la sicurezza e la coesione del quartiere che i loro schemi stradali garantiscono.

Spesso, inoltre, i regolamenti urbanistici locali rafforzano l’isolamento dei parchi di case popolari, richiedendo che siano separati e nascosti dietro alte recinzioni per la privacy. Laddove le reti stradali frammentate creano problemi ai residenti, come una ridotta percorribilità a piedi, possono essere riadattate ricollegando le strade.

Le sfide reali

Sebbene questi stereotipi spesso non riflettano la realtà, le comunità di case popolari devono affrontare sfide reali.

Le amministrazioni locali e i proprietari dei parchi sono spesso desiderosi di convertirli a quelli che descrivono come “usi più elevati e migliori”, il che spesso significa sfrattare i residenti per lo sviluppo commerciale o per abitazioni più costose. Gli investitori di private equity, i fondi pensione e i fondi sovrani stanno acquistando parchi di case popolari, che considerano investimenti redditizi e affidabili. Quando i proprietari riqualificano i parchi, possono sfrattare i residenti con pochi mezzi di ricorso.

I residenti dei parchi di case fabbricate sono anche sempre più vulnerabili agli impatti del cambiamento climatico. Norme di zonizzazione distorte hanno costretto molte di queste comunità a localizzarsi su terreni meno appetibili, tra cui siti a rischio di inondazioni, aree industriali e margini di autostrade. In un’analisi del 2021, abbiamo scoperto che il 22% dei parchi di case popolari in nove Stati si trovava all’interno delle attuali pianure alluvionali centenarie – zone con una probabilità dell’1% di inondazione ogni anno.

Le case popolari sono particolarmente diffuse in regioni a rischio di uragani come la Florida, la Louisiana e il Texas. Sebbene gli standard di costruzione aggiornati abbiano migliorato notevolmente la sicurezza, le tempeste sempre più violente rappresentano ancora una minaccia reale.

Angel Flores controlla le condizioni delle case di amici il 17 settembre 2018 a Kinston, nella Carolina del Nord, tre giorni dopo l’arrivo dell’uragano Florence nello Stato. Chip Somodevilla/Getty Images

L’invecchiamento delle infrastrutture dei parchi di case mobili, compresi i sistemi fognari, idrici ed elettrici, è altamente vulnerabile a caldo estremo, vento, siccità, inondazioni e incendi. E poiché i residenti hanno in genere un reddito più basso, hanno meno risorse per reagire quando si verificano eventi estremi.

Case popolari, resilienza e giustizia

Con un supporto economico, politico e tecnico, è dimostrato che le case popolari possono superare queste sfide.

Ad oggi, 20 Stati hanno adottato leggi che aiutano i residenti ad acquistare i parchi di case fabbricate in cui vivono. Queste politiche hanno aiutato ROC USA, un’impresa sociale senza scopo di lucro, a creare una rete di oltre 280 comunità di proprietà cooperativa, a capitale limitato, che ospitano oltre 18.000 famiglie.

ROC USA fornisce prestiti a basso costo alle cooperative di residenti per l’acquisto di terreni e l’esecuzione di migliorie necessarie, come l’aggiornamento dei sistemi idrici, fognari ed elettrici. La loro rete di esperti regionali di edilizia residenziale lavora poi con le comunità per almeno un decennio per sviluppare e sostenere la loro capacità di gestire i parchi.

In tre decenni, nessuna comunità ROC USA è mai andata in default sul prestito o ha venduto il proprio parco. Un numero crescente di comunità ha adottato misure di risposta al clima, come la costruzione di rifugi contro le tempeste e di centri comunitari, il miglioramento delle infrastrutture di drenaggio e lo sgombero d’emergenza degli alberi dopo le tempeste e altre forme di aiuto reciproco. Altre comunità di proprietà dei residenti stanno investendo nelle energie rinnovabili e nell’efficienza energetica, riducendo le emissioni di gas serra e i costi energetici per i residenti.

Rustic Pines a North Attleborough, Massachusetts, è una comunità a capitale limitato di proprietà di residenti con più di 55 anni. Fondata nel 2015, è gestita da un consiglio eletto democraticamente. ROC USA , CC BY-ND

I politici stanno prestando attenzione. Il piano abitativo 2022 dell’amministrazione Biden prevede un ampio sostegno per i parchi di case popolari.

Il governatore della California Gavin Newsom ha chiesto di aumentare i finanziamenti statali per preservare i parchi di case popolari come alloggi a prezzi accessibili. Il Dipartimento dell’Energia degli Stati Uniti ha recentemente adottato standard di efficienza più ambiziosi per ridurre i costi energetici per i residenti delle case popolari.

A nostro avviso, questi sforzi dovrebbero essere accompagnati da una legislazione che protegga gli affittuari dei parchi di edilizia residenziale e che espanda il modello ROC a capitale limitato. I governi potrebbero emanare leggi che offrano agli inquilini la possibilità di acquistare le loro unità in affitto e fornire prestiti e sovvenzioni alle cooperative di residenti. Decenni di esperienza dimostrano che la proprietà dei residenti può trasformare i parchi di case fabbricate da luoghi di stigmatizzazione e vulnerabilità in comunità stabili e resilienti.